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年终岁尾很多好朋友们又开始谈房子的话题了，是的，去年年底今年年初被很多人形容为一次购房良机，为什么？一方面咱们中国人的习惯到年底会发年终奖，甭管你是元旦之后发还是春节之前发，很多人在年底会有相对比较大的一笔钱进账，荷包丰厚了，就敢于去买房。
而另一方面，从去年下半年开始很多城市都进入到了房子量价齐跌的状态，开发商非常着急忙慌的要回笼资金，所以给出了各种各样的优惠。今天你打折，明天我送车位，后天我免物业费。以前有些高不可攀的房价，现在感觉到还真是有了挺大的降幅力度能够得上了。更关键的是就在这两天央行降息了，1月20号央行把一年期的LPR利率调降了10个基点，把5年期的lpr利率调降了5个基点。
虽然说央行这次不对称的调降有着很明确的意图，那就是我这次降息并不是针对房子去的，我是针对实体经济去的，我是要刺激未来的经济发展的。因为很显然对于购房者而言，5年期及以上的LPR利率更有用。但是即便这样，很多购房者也感觉到那我好歹是降息了，虽然没降多少，那么我购房的成本将减低，每个月的月供会少还一些。而且确实相比于前一段时间，很多银行批贷速度也真是大大加快了。
因此有很多人说，最近一段时间是不是一个买房的好机会？咱们这么讲，我们已经提了好多年的房住不炒，我们不建议大家以投资为目的买多套住房，但是如果您真是自住的话，我一个家庭生活我是需要一套自己的房屋的，那么这段时间还真是一个不错的机会。
但是特别到这个时候我们真得提醒大家，当你准备去买房的时候，一定要注意辨别，因为我们感觉到市场上有几类房子你要下手的时候一定是要相对谨慎的。第一类房子我们可以称之为公寓，以前的节目我们也跟大家聊过，公寓式的住宅和真正的住宅它是有很大差别的。今天很多城市的房地产商在年终岁尾推出各种各样的优惠，您去仔细看一看，有很多优惠是集中在公寓房上的。往往同一个地段住宅的房子假设卖3万一平，他的公寓房可能卖不到1万一平。有时候我们自己都感觉到非常的纳闷奇怪，同样的小区，同样的地段，同样的户型，为什么是公寓就便宜这么多？
而且您在买房的时候，房地产销售人员还经常会跟您讲，我们这个是民水民电，我们也有70年产权，我们公寓跟别的住宅完全一样。这个时候我们提醒大家一定要做好鉴别，如何区别住宅和公寓呢？
最重要的一个因素就是它的土地性质，住宅的土地性质它一定是住宅，它不是商用的，有些城市可能开发商开发能力也比较强，它可以真的把它的公寓搞成70年产权，所以你去买的时候你会感觉到他也是70年，他不就是住宅？不一定，有很多房子他表面上有70年的产权，但是它的性质也不是住宅，而是公寓。
当然了，还有更多大量的公寓开发商跟你讲，我虽然是40年产权，但是我民水民电。什么意思呢？你用水也好用电也好，使用的都是居民价格，而不是商用价格，所以你完全可以当住宅来买，可以当住宅来买吗？当然不行了，更别提有的地方教育政策还不一样，有的地方明确规定你公寓类产品你的第一任房主是有学位的，你是买的新房，你的孩子可以享受学区可以进来读书。你这个房子转卖之后，对不起，第二任房主开始他的孩子就没有这个学位了。
所以大家在购房的时候真是一定要擦亮眼睛，稍有不慎你就可能吃个大亏。为什么我们说不建议大家在现阶段买公寓，咱们这么讲，任何一种产品你放到市场上之后，总是有人喜欢有人不喜欢。我们不是说公寓产品不好，而是告诫大家，当你准备下手买公寓的时候，你要了解到它跟我们的正常住宅有着非常大的区别。
最大的区别在哪里，就是预期。以前我们经常跟大家讲，我们不建议大家在现阶段用投资为目的去买房子，因为在未来的5年到10年，全国各地的房子未必会有以前20年那么快那么高的涨幅。但是从长远来看，用10年20年的目光来看，由于我国经济的发展人口向大都市的聚集，所以房价上涨那也是一定的，只不过涨得不会那么快而已，很有可能你的房子的上涨速度跟通货膨胀是差不多的。
好比说我国每年通货膨胀5%，你买的房子，你唯一自住这套房子，你的每年涨幅大概也就是4%、5%、6%。你买了一套自住的房子基本上保证了你的资产可以跑的赢通货膨胀。但是反过来讲，如果你多买几套作为投资的话，一方面二套房三套房你税费高，另一方面你的持有成本又很大。所以有可能你的投资的话你跑不赢通货膨胀。
但是对于普通购房者而言，如果自己真的只有一套住房的话，大家当然是寄希望于在未来的10年20年我这套房子的价格是可以温和稳定上涨的，我们不求未来说这个房子涨了很多倍我突然暴富，但好歹我们真是希望通过买房子通过自住，我还能使得自己的资产保值增值。
但是公寓房最大的特点就是在这一点上达不到你的要求。倒退10年可能某个开发商开发了一片楼盘，在楼盘之中由于土地性质有一部分是住宅，有一部分是公寓，10年之后住宅价格翻一番了，当年卖1万现在卖2万很正常，10年一点都不高，公寓当年卖1万现在还卖1万，当年卖8000，现在还卖8000。
有很多人就后悔不迭，我10年前就贪图这个公寓便宜，同小区的住宅他可能卖12,000，我这公寓卖8000，我感觉我捡了个大便宜。结果10年之后12,000的变成24,000了，我8000的还是8000，也就是说公寓产品有一个最大的特点，它就是几乎不上涨，为什么它不上涨？
当然有很多因素，一方面公寓产品你交易的时候税费高，买家得多掏钱。另一方面公寓产品贷款的时候只能贷5成、只能贷10年，所以给买家的成本也增加了，花同样的首付住宅是30%，公寓是50%，我可以买到更大的房子，住宅可以贷30年，公寓只能贷10年。我这个月供压力要小很多，所以公寓产品的接盘侠少导致它价格就上不去，再包括什么商业水商业电的问题，一层楼有十几户非常吵杂，住客来源复杂这些问题，以及刚才我们说到的学区问题。
总之公寓产品它天然有非常多的弱点，导致在全国各地很多公寓产品它5年10年都不涨价。甚至很多公寓在出租的时候，相对而言它的租金也干不过住宅，原因也很简单，很多公寓产品它的物业费高，水费电费高，那么住宅它相对这些费用能低一些吗？对于租客而言，我不考虑你的产权性质，但我要考虑我未来的居住成本。
所以当你想购买一套房子的时候，我们给大家的建议是你要根据自己的情况，如果你是自己家庭居住唯一一套住房，你需要长期居住至少10年15年，你也希望在未来的10年15年房价能有温和的上涨，你的资产能够借由持有一套房屋保值增值，那么很显然住宅是更合适的。
而反过来讲你可能现在手头资金不太宽裕，你买一套公寓也不是打算出租，只是想自己住解决掉一个租金问题，你并不在乎未来这套公寓价格能不能上涨，只要今天能够让你拿稍微比较少的成本，有一个自己的家就可以，那么当然也可以选择公寓了。但是不管你怎么选择，我们建议大家一定要彻底搞清楚你想买的房子的性质之后再下手。
